Меню

Какие полномочия права и обязанности есть у совета дома

Создать совет МКД

Как правильно создать совет многоквартирного дома

Государство обязало собственников создать советы домов многоквартирных домов. Они выполняютопределенные функции и имеют некоторые полномочия.

По сути дела совет призван отстаивать интересы собственников жилья перед управляющей компанией и взять на себя все текущие вопросы по управлению домом.

Пошаговая инструкция для самостоятельных

Решение о создании совета многоквартирного дома принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на общем собрании. Для успешного проведения общего собрания необходимо, чтобы в доме появилась инициативная группа из числа самих собственников.
Инициаторами проведения общего собрания собственников могут быть собственник или несколько собственников помещений в данном доме (ст. 45 ЖК РФ).

«В случае, если в многоквартирном доме не создано товарищество собственников жилья либо данный дом не управляется жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом и при этом в данном доме более чем четыре квартиры, собственники помещений в данном доме на своем общем собрании обязаны избрать совет многоквартирного дома из числа собственников помещений в данном доме.
Жилищный кодекс РФ, статья 161.1, п.1″

Шаг 1. Создание инициативной группы собственников.
Собираем инициативную группу, в идеале от каждого подъезда по человеку, но можно действовать и в одиночку, помним, что главное в этом деле — инициатива.
Собрали команду единомышленников, сразу проводите заседание инициативной группы, чтобы обсудить проблемы и вопросы, которые волнуют вас и остальных жителей дома.
На повестке дня вопрос номер один – выбор Совета многоквартирного дома и Председателя Совета дома. Составляем список кандидатов, изучаем Положение о Совете и Председателе Совета, если необходимо, то вносим коррективы в рассматриваемые документы. Итоговым документом должен стать протокол заседания инициативной группы, в котором выражены намерения инициаторов выйти на общее собрание и перечень вопросов которые они собираются обсудить с остальными жителями.
Итак, повестка дня планируемого собрания осознана, обсуждена с коллегами и сформулирована. Теперь надо ознакомить остальных жителей дома с вашей инициативой.

Шаг 2. Составление реестра собственников помещений
В реестр включаются собственники с указанием площади занимаемых ими помещений. За данной информацией члены инициативной группы могут обратиться в управляющую компанию. В случае отказа — в органы местного самоуправления.

ВАРИАНТ-1: Общее собрание собственников в очной форме
(посредством совместного присутствия собственников в определенном месте и в определенное время )

Шаг 3. Оповещение о предстоящем Общем собрании собственников.
Изготавливаем и размещаем в общедоступных местах объявления о предстоящем общем собрании не менее чем за 10 (десять) дней, до даты его проведения. В объявлении указываем сведения о лице (лицах) по инициативе которого проводится общее собрание, где, когда и во сколько состоится собрание, повестку дня, порядок ознакомления с информацией и материалами, которые будут представлены на данном собрании.

NB! Очень важно помнить, что обсуждать на собрании можно только те вопросы, которые будут указаны в объявлении. Если что-то забыли, а потом вдруг вспомнили, прямо на собрании, то решения принятые по таким вопросам будут недействительными.

Шаг 4. Проведение общего собрания.
В день проведения собрания инициативная группа встречает в назначенном месте и в условленное время остальных собственников.
Составляется реестр собственников или уполномоченных лиц по доверенности пришедших на собрание.
Выбираем председателя собрания и секретаря для ведения протокола общего собрания. Не забываем, что голосуют только собственники или уполномоченные лица по доверенности поэтому каждый пришедший должен подтвердить своё право принимать решения, предъявив документ, удостоверяющий право собственности на помещение.
Проводится обсуждение кандидатур в члены Совета, Председателя Совета.
Проводится голосование.
Голосование должно быть проведено по каждому отдельному вопросу, указанному в повестке дня. Свою волю выражаем просто: — «за», «против», «воздержался».
Очень важно помнить, что собрание считается легитимным (правомочным), если на нём присутствовали собственники, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов. Напоминаем, что измерителем в голосовании является — м2. Решение по вопросу создания Совета многоквартирного дома считается принятым, если за него проголосовало большинство от общего числа голосов принимающих участие в общем собрании.

Шаг 5. Оформление результатов общего собрания собственников.
Секретарь общего собрания подсчитывает голоса и оформляет итоговый протокол.
Председатель и секретарь собрания оформляют сообщения о результатах проведения общего собрания и размещают их в местах, указанных в решении общего собрания, наиболее доступных для всех собственников.

Шаг 6. Хранение документов.
Протоколы общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме и решения таких собственников по вопросам, поставленным на голосование, хранятся в месте или по адресу, которые определены решением данного собрания.

Документация, подлежащая хранению при очной форме голосования:
— протокол заседания инициативной группы;
— объявления с повесткой дня общего собрания;
— реестр всех собственников;
— реестр собственников принявших участие в голосовании;
— протокол проведения общего собрания;
— уведомления, информирующие собственников об итогах прошедшего голосования.
В случае отсутствия кворума, общее собрание можно провести и в заочной форме.

ВАРИАНТ — 2: Общее собрание собственников в заочной форме
Своё решение, по вопросам, вынесенным на голосование, собственники могут выразить заочно, путём передачи бюллетеня по адресу указанному в уведомлении.
Первые шаги по проведению собрания в заочной форме принципиально не отличаются от тех, которые нужно предпринять при организации очного голосования.
Инициатор общего собрания/инициативная группа/ принимает решение о проведении общего собрания в заочной форме. Как и в первом случае, обсуждается повестка общего собрания, рассматриваются кандидатуры членов Совета и Председателя Совета и т.д. Но дальше возникают различия:
Члены инициативной группы должны изготовить уведомления, в которых извещают каждого собственника о предстоящем голосовании.

Шаг 7. Изготовление уведомлений о проведении общего собрания собственников помещений в заочной форме.
В уведомлении о проведении общего собрания в заочной форме указывают инициативную группу, перечень вопросов, по которым просят остальных собственников высказать своё решение, адрес и порядок ознакомления с необходимыми материалами и информацией, дату сдачи бюллетеня для голосования.

Шаг 8. Изготовление бюллетеней для голосования.
В таких бюллетенях для голосования необходимо предусмотреть графы, в которых лица, участвующие в голосовании, смогут указать: Ф.И.О., адрес собственника, сведения о документе, подтверждающем право собственности на помещение в многоквартирном доме, решение по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками «за»; «против»; «воздержался».

Шаг 9. Доставка уведомлений и бюллетеней для голосования собственникам помещений многоквартирного дома.
Уведомления и бюллетени для голосования собственникам помещений многоквартирного дома необходимо разнести в каждую квартиру и вручить собственнику под роспись, не менее чем за 10 дней до принятия решения.
Вручать документы нужно под роспись.

Шаг 10. Оформление результатов заочного голосования собственников.
Инициативная группа осуществляет обработку поступивших бюллетеней и по истечении указанного срока производит подсчёт результатов голосования.
Окончательное решение общего собрания собственников оформляется в виде протокола с приложением к нему всех бюллетеней для голосования. В протоколе должны быть перечислены все вопросы, выносимые на голосование и принятое общим собранием решение по каждому вопросу. Итоги голосования доводятся до всех собственников посредством размещения в общедоступных местах информационных листков, не позднее 10 дней, со дня окончания голосования.

Шаг 11. Хранение документов.
Протоколы общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме и решения таких собственников по вопросам, поставленным на голосование, хранятся в месте или по адресу, которые определены решением данного собрания.

Документация, подлежащая хранению, при заочной форме голосования:
— протокол заседания инициативной группы;
— реестр всех собственников;
— уведомления и бюллетени для голосования;
— протокол решения общего собрания + полученные уведомления и бюллетени
— уведомления, информирующие собственников об итогах прошедшего голосования.

Если решение принято, то все собственники независимо от того, принимали они участие в голосовании, или нет, обязаны исполнить решение общего собрания. В случае, если кто-то считает, что его права нарушены может обратиться в суд и попытаться опротестовать решение общего собрания.

Какой процент голосов необходим для принятия решения?
К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:

  • принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме;
  • принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;
  • принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме.
  • принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания;

NB! Решения по данным вопросам имеют законную силу, если за них проголосовало не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. По остальным вопросам решение принимается не менее 50% голосов от принявших участие в голосовании.

Источник



Совет дома

Совет многоквартирного дома – СМД – помогает взаимодействовать жильцам и управляющей компании, являясь своеобразным посредником между ними. Иногда его называют домовым комитетом.

Это общественный орган – представитель владельцев квартир. Он не является юридическим лицом и регистрировать его нигде не нужно, в отличие от управляющей организации – юридического лица, которое решает задачи по обслуживанию дома. Совет дома руководствуется мнением большинства жителей, тесно работает со своей управляющей компанией и контролирует ее деятельность.

Создание и осуществление деятельности совета основывается на законах:

Указ Президента России №600 от 07.05.2012 о порядке обеспечения граждан страны комфортным и доступным жильем, а также о повышении уровня жилищно-коммунальных услуг

Федеральный закон России №209-Ф3 от 21.07.2014 об информационной системе государства в сфере ЖКХ (ГИС)

Что такое совет дома и какие у него есть задачи

Статья 161.1 Жилищного кодекса посвящена совету дома

Зачем нужен совет дома: управляющим компаниям и жильцам

Предложить собрать совет дома может управляющая компания. Вопрос по выбору совета дома может содержаться в повестке общего собрания. На собрании представитель УК предлагает собрать совет дома, желающие выдвигают кандидатуры. Кандидаты сообщают свои данные – ФИО, квартира, номер телефона, их записывают. И потом проводится отдельное общее собрание или заочное голосование, где остальные жители могут проголосовать за или против конкретной кандидатуры.

Членами совета становятся те собственники, которые были выбраны на общем голосовании. Арендаторы и наниматели не могут находиться в составе совета.

Согласно статье 161.1 Жилищного Кодекса многоквартирный дом может иметь только один орган управления. Совет МКД должен быть в каждом доме с пятью и более квартирами, если в нём не создано иное объединение жителей: ТСЖ, ТСН, жилищный или потребительский кооператив. Поэтому совет не может быть создан в ТСЖ – товариществе собственников жилья или ЖСК – жилищно-строительном кооперативе, поскольку они уже сами являются органом управления.

Читайте также:  Многоразовые капсулы для Tassimo

Совет дома – совещательный орган (п. 11 статьи 161.1 ЖК РФ), а председатель – официальный представитель совета.

Совет заявляет о существующих проблемах и контролирует деятельность организации, обслуживающей дом. Председатель передает все данные в УК, осуществляет прямое взаимодействие с управляющей организацией.

Совет дома должен решать задачи:

подготовка предложений для рассмотрения на общем собрании собственников;

контроль над выполнением решений, принятых в ходе собрания жильцов.

Взаимодействие совета дома и управляющей организации важно, потому что УК нужно получать обратную связь от жителей, а жильцам – контролировать работу управляющей организации. При этом совет дома должен отражать активность жителей и действовать в целях улучшения содержания дома, а не для войны с управляющей компанией.

Совет дома может помочь управляющей организации:

донести пожелания собственников по текущему ремонту,

выдвинуть предложения по благоустройству,

организовать проведение общего собрания,

распространить важную информацию.

Совет контролирует, как содержится и ремонтируется общее имущество многоквартирного дома; представляет интересы жителей при взаимодействии с управляющей организацией.

У совета и управляющей компании одна общая цель – надлежащее содержание дома.

Причины, почему совет дома может работать неэффективно:

Формальность существования совета.

Выбор неактивных людей в состав совета.

Незаинтересованность в изучении современного жилищного законодательства.

Совет в конфронтации с управляющей компанией.

Большое число членов совета. Законом их число не регламентировано, но согласно практике, совет из более 7-8 человек не эффективен.

Отсутствие диалога совета с остальными жителями, совет не интересуется мнением всех жителей.

Лоббирование интересов отдельных групп жителей (например, только отдельных подъездов или только автомобилистов).

За весь совет работает только председатель в одиночку, «выгорает» и совет перестает работать эффективно.

Рекомендации для организации эффективной работы совета дома:

оптимальное количество людей в совете – от 3 до 7 человек;

лучшее количество человек – нечетное: при голосовании, разделении мнений всегда будет большинство;

нормально, что наиболее активно будут работать 1-2 человека, которые будут ставить вопросы и выносить информацию на обсуждение всего совета.

Как выбирают совет дома

Подойдите к созданию совета дома ответственно:

Подготовьте жильцов дома, оповестите их о собрании по теме выбора совета дома за 10 дней до даты. Жильцы могут собрать инициативную группу и предложить кандидатуры в совет и на должность председателя из числа собственников.

Подготовьтесь к проведению общего собрания. Как это сделать, читайте в статье.

Избрание членов совета с помощью голосования (за, против или воздержался). Если форма проведения собрания заочная, подготовьте опросники и раздайте их жильцам (или сделайте голосование на сайте ЖКХ). Для очного собрания позаботьтесь о явке собственников на собрании.

Оформите результаты голосования протоколом. Протокол разместите в общедоступных местах для ознакомления с ним всех собственников.

Составьте устав и положение о совете дома, где будут закреплены основные полномочия совета.

По истечении 2-х лет (на такой срок избирается совет дома) назначаются новые выборы членов совета. Срок может быть установлен другой, если это оговорено на общем собрании и занесено в протокол. Но жильцы могут провести дополнительное внеочередное собрание, чтобы выбрать новый совет дома ранее установленного срока, если их не устраивает работа текущего состава совета.

Какие полномочия, права и обязанности есть у совета дома

Права и обязанности совета дома собственники могут прописать в Положении о совете многоквартирного дома. Положение составляют на общем собрании в соответствии с Жилищным кодексом. Нельзя взвалить на совет дома полномочий больше, чем указано в кодексе.

Права совета дома:

Налаживать взаимодействие между жильцами и органами управления, что является основной целью создания совета.

Выступать посредником между собственниками и представителями управляющей компании.

Помогать жильцам принимать решения по сохранению общего имущества.

Контролировать действия управляющей компании при исполнении этих решений.

Прежде чем приступать к выполнению обязанностей, председатель получает нотариально заверенную доверенность от собственников помещений многоквартирного дома. С этим документом он становится официальным посредником между собственниками и управляющей компанией.

Обязанности совета дома:

Контроль над выполнением соглашений управляющей организацией:

предоставление коммунальных услуг,

проведение уборки дворовой территории,

подготовка дома к отопительному сезону,

прочих видов работ по поддержанию общего имущества.

Председатель совета дома подписывает акт приемки после завершения работ сотрудниками управляющей организации.
При некачественном выполнении работ или несоблюдении условий предварительного соглашения председатель оформляет акт о нарушении нормативов и договоренностей. После этого председатель от лица совета направляет протокол о нарушении условий соглашения к муниципальным органам управления.

Председатель представляет интересы жильцов в органах государственной власти, суде в случае разногласий между жильцами и управляющей компанией по вопросам управления дома и предоставления услуг ненадлежащего качества.

Подготовка тем для рассмотрения на общем собрании.

Контроль за выполнением решения вопросов, поднятых на общем собрании.

Сообщение о нарушении договоренностей собственников и управляющей организации в вышестоящие органы власти.

Отслеживание, чтобы жильцы получали коммунальные услуги в полном объеме.

Решение проблем, связанных с эксплуатацией объектов общей собственности, их ремонт и обслуживание.

Освещение вопросов, связанных с предоставлением коммунальных услуг и эксплуатацией объектов общей собственности.

Проработка вопросов, которые выносятся на обсуждение на общем собрании.

Внесение рациональных предложений по решению проблем, вынесенных на общем собрании.

Налаживание взаимодействия между жильцами и управляющей компанией.

Совет должен руководствоваться решениями общего собрания в своей деятельности. На общее собрание совет дома должен выносить вопросы:

какие затраты предстоят на обслуживание и ремонт общего имущества,

правила использования имущества дома,

рассмотрение новых проектов договоров на предоставление коммунальных услуг,

расширение полномочий совета.

Кто входит в совет дома

На общем собрании собственников проходят выборы председателя и его секретаря. Во время голосования обязательно ведется протокол собрания, который потом подписывают председатель и секретарь. Протокол отдают управляющей компании. Управляющая организация в течение месяца выдаст председателю документ, подтверждающий его права и обязанности.

В совет дома входят:

председатель, который аккумулирует работу совета и общается с управляющей организацией,

несколько членов совета дома из числа наиболее активных и заинтересованных жильцов.

Удобно, если в составе совета будет секретарь, с его помощью будет легче проводить общие собрания. Секретарь – тот член совета, который может правильно оформлять протоколы собраний, формулировать и фиксировать принятые решения.

Остальные члены совета предлагают идеи по улучшению обслуживания дома, контролируют работу организаций, налаживают взаимодействие управляющей компании и жильцов, и в целом выполняют обязанности, описанные выше.

Председатель совета дома

Председатель совета на официальном уровне:

общается с большим количеством людей,

занимается деловой перепиской,

контролирует выполнение работ.

От человека, занимающего пост председателя, зависит состояние дома, это должен быть ответственный житель. Председателю совета дома важно обладать знаниями и навыками:

организаторские и управленческие способности,

знания в области обслуживания многоквартирных домов.

Должностные обязанности председателя совета МКД:

регулярная проверка состояния объектов общего имущества (лифт, крыша, подвал, электросети, водопровод и тому подобное),

переговоры с управляющей организацией,

уточнение условий договора на управление домом,

информирование собственников о соглашениях, достигнутых в результате переговоров,

подпись документа об управлении домом после того, как убедился в его соответствии с оговоренным на собрании,

контроль выполнения условий соглашения со стороны управляющей компанией,

отслеживание услуг или работ, выполненных в неполном объеме или некачественно,

составление и направление соответствующего акта о некачественных работах,

право выступать в суде (на основании доверенности) от имени всех собственников дома – в случаях слушаний об управлении домом и уклонении управляющей организацией от выполнения обязанностей,

представление интересов собственников помещений жилого дома в местных органах власти,

принятие окончательного решения по вопросам, обсуждаемым на общем собрании (в случае, если эти полномочия были переданы ему решением всего совета),

устранение нарушений по содержанию дома и привлечение к ответственности виновных собственников,

участие во всех мероприятиях совета, направленных на благоустройство дома.

Для подтверждения полномочий председатель может предъявить выписку из протокола собрания, где его выбрали председателем. Эта выписка будет иметь юридическую силу, если в ней указаны:

решение о назначении одного из собственников председателем совета,

дата проведения собрания,

срок, на какой избран председатель.

Документ подписывают секретарь собрания и представитель органа местного самоуправления, который был на собрании во время назначения председателя.

План работы председателя

Деятельность работы председателя будет эффективна, если он будет работать согласно ежемесячному плану мероприятий. План работы содержит список дел, рутинные и новые обязанности.

Наиболее важное из дел председателя – осмотр дома, оценка состояния общей собственности. Если состояние какого-то из объектов неудовлетворительно, председатель сообщает в управляющую компанию.

Председатель составляет отчет о проделанной работе и знакомит собственников с его результатами.

Председатель работает на общественных началах без оплаты. Собственники могут назначить материальное вознаграждение председателю (и остальным члена совета – п. 8.1 ст. 161.1 Жилищного кодекса), если посчитают, что он справляется со своей работой очень хорошо. Такое решение о премировании принимают на собрании жильцов, поскольку расходы ложатся на плечи собственников. Это может быть оформлено включением в квитанцию на оплату за содержание общего имущества отдельной строки «сбор финансовых средств на оплату работы председателя МКД». Если большинство голосов «за», составляется документ с указанием данных о председателе и суммой вознаграждения.

Собственники могут расширить полномочия членов совета дома, и председателя в том числе. В этом случае подписывается соответствующий договор с управляющей компанией, подрядной организацией, государственными органами. Расширенный список обязанностей совета не должен противоречить Жилищному Кодексу.

При расширении списка полномочий председателю выдается доверенность с указанием собственников, согласных на это.

Иногда стоит передать полномочия другому лицу:

председатель хочет покинуть пост по собственному желанию,

жильцы недовольны работой нынешнего председателя.

Для перевыборов председателя жильцам нужно составить петицию и собрать подписи минимум 25% собственников для проведения досрочных выборов, на котором будут переизбраны члены совета (или только председатель). На собрании составляется протокол по итогам повторных выборов членов совета, который передают в управляющую организацию. Сотрудники УК изучают его и аннулируют полномочия прежнего председателя совета.

Взаимодействие совета дома и управляющей компании

Члены совета дома – это глаза и уши управляющей компании.

С их помощью управляющая организация может качественно выполнять работу по управлению многоквартирным домом: актуальная информация о недовольстве и потребностях жильцов, неполадках в доме будут поступать напрямую в УК, а не в ГЖИ и прокуратуру. Для управляющей компании плюсом работы в тандеме с советом дома станет меньшее количество жалоб, проверок, конфликтов с жильцами, соответственно, будет меньше проблем и штрафов. Работа станет проще, быстрее и эффективнее.

Совет дома поможет проводить собрания собственников и решать вопросы по текущему и капитальному ремонту.

Если управляющая компания поможет собственникам создать эффективно сотрудничающий с ней совет дома, наладится контакт с жителями.

Как управляющей организации работать с советом дома:

Читайте также:  ISO 9001 Quality Management Quality Management

Постарайтесь привлечь в совет дома жильцов разного возраста и с разным образованием.

Обращайте внимание на качественный состав совета, а не на численный.

Пенсионеры-активисты приветствуются – у них больше времени и они неравнодушны к судьбе дома.

Дополните совет теми членами, которые разбираются в нюансах законов, сметах, технических сторонах. Чудесно, если в совете будет юрист, талантливый человек для переговоров с жителями и управляющей компанией, человек с техническим образованием.
Если такие жители не хотят быть полноценными членами совета дома, договоритесь о консультациях с ними по необходимости. Можно найти сторонних консультантов, например, в числе не собственников помещений, а арендаторов.

Проведите с составом совета первое собрание-знакомство. Пусть все обменяются контактами и распределят обязанности.

Обсудите функции совета дома, обязанности председателя и остальных его членов.

Ознакомьте совет дома с финансовой и хозяйственной деятельностью управляющей организации. Покажите договор управления, состав общего имущества дома.

Предоставьте актуальную информацию о фонде капремонта, о размере платы за жилое помещение.

Ознакомьте совет дома с перечнем услуг и работ, которые оказывает управляющая компания, покажите стоимость и сметы.

Организуйте совместный осмотр общего имущества дома вместе с советом. Фиксируйте дефекты и замечания в акте осмотра. Так вы совместно определите, что нуждается в ремонте прежде всего, сможете подготовить информацию для собственников и провести внеочередное собрание, утвердить на нем перечень работ по текущему ремонту и откуда будут браться средства.

Наладьте общение с советом дома, так вы будете получать обратную связь и от остальных жителей.

Наладьте интерактивное и современное общение с собственниками (через интернет посредством сайта, мобильного приложения, мессенджеров).

Взаимодействие управляющей организации и совета дома ценно тем, что так работа будет налажена более эффективно. Члены совета дома помогут собирать результаты заочного голосования. Также они будут приходить раз в квартал в УК, УК будет отчитываться о проделанной и планируемой работе.

Можно создать группу в соцсети или чат в мессенджерах для общения жильцов. Оповестите жильцов об этом при помощи объявлений в подъездах.

Взаимодействовать с советом дома удобно через сайт или мобильное приложение. Там же жители смогут получать информацию о коммунальных услугах, оплатах, важных сообщениях, проведении собрания, объявления, новостях законодательства ЖКХ.

Что можно делать в приложении ЖКХ Личный кабинет и на Сайте ЖКХ

Сайт ЖКХ и приложение ЖКХ Личный кабинет, возможности

При помощи современных средств связи через интернет (сайт, приложение, мессенджеры) вы выявите наиболее активных жителей дома. Так намного легче доставлять собственникам важную информацию, выяснить проблемы и актуальные вопросы, которые беспокоят собственников.

Источник

Как создать эффективно работающий Совет дома, и нужно ли это УО

Для эффективного управления многоквартирным домом необходима не только профессиональная управляющая организация, но и активность жителей. Нужен Совет МКД, действующий в целях улучшения содержания дома, а не для войны с УО или для «галочки». Сегодня мы дадим несколько рекомендаций, как создать такой Совет МКД.

Ознакомьтесь с требованиями ЖК РФ к Совету дома

По закону Совет МКД должен быть в каждом доме с пятью и более квартирами, если в нём не создано иное объединение жителе: ТСЖ, ТСН, жилищный или потребительский кооператив (ч. 1 ст. 161.1 ЖК РФ). Совет может состоять только из собственников помещений в доме: арендаторы и наниматели не могут стать членами этого объединения.

Одна из основных функций Совета – контролировать, как содержится и ремонтируется общее имущество дома, а также представлять интересы жителей при взаимодействии с УО. Именно Совет может донести до УО пожелания и рекомендации собственников по текущему ремонту, предложения по благоустройству, помочь организовать общее собрание, распространить важную информацию.

Совет контролирует, как УО выполняет свои обязательства по договору управления, отчитывается перед ОСС и во многом является связующим звеном между жителями дома и управляющей организацией (ч. 5 ст. 161.1 ЖК РФ).

По идее, Совет МКД должен быть партнёром управляющей организации, помощником и советчиком, ведь у них общая цель – надлежащее содержание дома. Но по факту большинство существующих Советов МКД сегодня существуют для «галочки», только на бумаге, либо находится в конфронтации с УО, что снижает эффективность работы этого объединения собственников.

Как избрать совет дома и его председателя и зачем УО это нужно

Избегайте ошибок при избрании членов Совета МКД и в его работе

Причин, почему созданный Совет не работает или же его деятельность неэффективна, много. Среди основных назовём:

  1. Формальный подход к избранию Совета МКД.

На ОСС собственники назначают в этот избранный орган неактивных людей, которые не готовы посвящать время работе по управлению домом и разбираться в её нюансах. В таком случае Совет существует только на бумаге.

  1. Состав Совета.

Как правило, в Совет МКД входят активные люди пожилого возраста, у которых есть время и желание отстаивать интересы соседей. Но не всегда они разбираются в современном жилищном законодательстве, нюансах работы УО. Для них компания, которая делает хоть что-то, уже по умолчанию хорошо работает.

Бывает и по-другому: Совет встаёт в конфронтацию с управляющей организацией и настраивает на это большинство жителей дома, что приводит к срыву общих собраний собственников, невозможности УО проводить ремонт и оказывать услуги надлежащего качества.

  1. Количественный состав Совета.

Чем больше людей входит в состав этого органа, тем менее эффективна его работа. Жилищный кодекс РФ не устанавливает верхних или нижних границ по количеству человек, которых собственники могут включить в Совет МКД (ч. 4 ст. 161.1 ЖК РФ). Однако, как показывает практика, Совет, состоящий из более чем семи-восьми человек, не работает.

  1. Лоббирование собственных интересов и отсутствие диалога с жителями дома.

Совет МКД должен слушать и слышать собственников помещений, знать о проблемах дома, представлять интересы всех жителей, а не только отдельных подъездов или собственников.

На деле Совет МКД часто лоббирует только интересные этой группе решения: например, создание парковки, потому что среди членов Совета – автомобилисты, когда большая часть жителей дома просит вынести на ОСС установку детской площадки. Совет не вёдет работы с жителями и не интересуется их мнением.

  1. Председатель как «рабочая лошадка» Совета МКД.

Типичная картина сегодня, когда за весь избранный состав Совета работает один председатель. Он один принимает решения, общается с УО, доводит информацию до собственников, организует собрания. Часто это приводит к тому, что председатель Совета перегорает, и Совет перестаёт работать.

Ограничьте численный состав Совета МКД

Чтобы создать работающий на результат Совет МКД, который сможет качественно повлиять на улучшение условий жизни в доме, наладит взаимодействие с УО, необходимо подойти к избранию Совета не формально.

Сначала следует определиться с примерным количеством членов Совета. Оптимально – от трёх до семи человек. Их проще собрать всех вместе для совещания. Лучше, если это будет нечётное количество: в таком случае, если решения будут приниматься голосованием, всегда удастся определить большинство.

Как правило, из этого небольшого коллектива активно работают 1–2 человека, вынося вопрос и информацию на обсуждение всего Совета. Это эффективная практика.

Как Совету МКД работать с управляющей организацией и жителями дома

Привлеките в состав Совета дома людей разных возрастов и с разным образованием

Если вопрос с количеством решить несложно, то с качественным составом необходимо тщательно работать. Совет не должен состоять только из пенсионеров-активистов, но они обязательно должны быть! Они неравнодушны к происходящему, часто имеют больше времени, чем работающие жители дома, знакомы с многими соседями.

Пусть они займут половину из мест в Совете. Их неравнодушие и активность должны дополнить те, кто будут разбираться в нюансах законодательства, сметах, технических сторонах вопросов. Оптимально, если в Совет МКД войдут юрист, оратор, способный вести переговоры с жителями и УО, и человек с техническим образованием.

Конечно же, это идеальный вариант. Если таких жителей дома не удаётся вовлечь в Совет, можно хотя бы договориться о помощи и поддержке, когда членам Совета МКД потребуется консультация. Консультантами могут стать даже не собственники, проживающие в доме, которые не могут официально входить в Совет дома.

Ознакомьтесь с финансовой и хозяйственной деятельностью УО

Когда ОСС утвердило состав Совета МКД, первое, что необходимо сделать – провести первое собрание-знакомство. На этом собрании следует обменяться контактами и распределить обязанности.

Возможно, следует сразу договориться о следующем сборе и поручить кому-то из членов Совета/председателю подготовить информацию о том, чем занимается этот выбранный орган. Ведь, скорее всего, большая часть членов Совета слабо представляет себе его функции.

Следующий шаг, который обязательно нужен для эффективной работы Совета дома, – изучить финансово-хозяйственную деятельность УО, договор управления, состав общего имущества дома. Можно пригласить на собрание представителя УО, но лучше сначала самим ознакомиться со всеми этими вопросами, а потом уже узнать точку зрения УО.

Эффективный Совет МКД должен обладать актуальной информацией о сумме средств, накопленных домом по статье «содержание и текущий ремонт», о структуре размера платы за жилое помещение, о фонде капремонта МКД. Следует изучить перечень работ и услуг, которые оказывает УО, их стоимость, сметы. Работа большая и непростая, но без этого Совет не сможет должным образом исполнять свои функции.

Страховые взносы и НДФЛ за вознаграждение председателю Совета МКД

Проведите вместе с УО осмотр общего имущества дома

Важный шаг после создания Совета МКД – совместно с УО провести осмотр общего имущества дома. Тут очень пригодится собственник с техническим образованием. Все найденные дефекты, замечания необходимо зафиксировать в акте осмотра.

По итогам осмотра Совет может наметить, какие элементы общего имущества прежде всего нуждаются в ремонте, подготовить информацию для собственников и повестку внеочередного ОСС для утверждения перечня работ по текущему ремонту и источника их финансирования.

Возможно, при осмотре выяснится необходимость проведения капитального ремонта дома, в таком случае Совету МКД пригодится понимание ситуации с фондом капремонта, особенно если дом аккумулирует эти средства на спецсчёте.

Общайтесь с жителями дома и управляющей организацией

В заключение дадим ещё несколько небольших советов Совету МКД:

  1. Создайте группу дома в одной из соцсетей и расклейте объявления о ней в подъездах. Это позволит найти и выявить активных жителей дома, распространить среди соседей важную информацию, поделиться новостями и идеями, узнать, что беспокоит жителей МКД.
  2. Ведите активную информационную работу в доме и держите жителей в курсе происходящего.
  3. Предлагайте решения, а не ставьте вопросы: жители дома не разбираются в вопросах ЖКХ и управления дома, они не смогут ответить на вопросы или решить проблему. Это должны делать вы. Остальные собственники утверждают ваше решение и помогают его реализовать.
  4. Ведите диалог с управляющей организацией, будьте союзниками, а не противниками, иначе ничего не получится. Если УО не идёт на контакт и несёт только деструктив, предложите собственникам поменять управляющую организацию.

Зачем УО эффективно работающий Совет МКД

Чтобы организовать эффективно работающий Совет дома, скорее всего, потребуется время и не одна попытка. Инициатива должна исходить от активных жителей дома. Даже один неравнодушный собственник способен переломить ситуацию равнодушия жителей.

Читайте также:  Инструкция для Krona Kamilla Slim 600 3P

И это выгодно управляющей домом организации, если цель её работы – добросовестно выполнять все условия договора управления. Члены Совета дома будут глазами и ушами УО, если наладить с ними взаимовыгодное сотрудничество. Актуальная информация о неполадках в доме, недовольстве жителей, их потребностях будет поступать в УО, а не в ГЖИ или прокуратуру.

С помощью Совета МКД станет проще проводить общие собрания собственников, решать вопросы с планированием текущего ремонта, определением перечня работ по капитальному ремонту, благоустройству.

В конечном итоге это скажется на самой УО: меньше жалоб, проверок, предписаний и штрафов за нарушения лицензионных требований, судов, конфликтов.

Хотите наладить контакт с жителями дома и снизить количество жалоб, сделать вашу работу по управлению домом лучше? Помогите собственникам организовать эффективный Совет МКД!

Источник

Пошаговая инструкция как создать совет дома

Изменения в проведении общих собраний с 2021 года

Не только законодатели, но и карантинные ограничения, связанные с пандемией коронавируса, внесли коррективы в работу всех УО и сегодня мы делимся с вами информацией как можно провести ОСС законно и при этом без личного присутствия всех собственников помещений.

Основными нововведениями стали:

1. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме уже можно проводить с использованием портала госуслуг.

Соответствующие изменения внесены Постановлением Правительства РФ от 16.01.2021 № 9 в Положение о федеральной государственной информационной системе «Единый портал государственных и муниципальных услуг (функций)», утвержденное Постановлением Правительства РФ от 24.10.2011 № 861.

2. Голосование собственников с помощью ГИС ЖКХ

Теперь у собственников есть возможность заочного голосования — с использованием системы ГИС ЖКХ (ч.3 ст.47 ЖК РФ) — в формате электронного голосования.

3. Общие собрания по коммерческим и нежилым помещениям и новые вопросы, которые необходимо согласовывать с собственниками на ОСС

С 2021 года практически все вопросы, которые касаются размещения коммерции в нежилых помещениях, придется согласовывать с собственниками.

1) Согласно пункту 1 части 2 статьи 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта, о переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме

Соответственно, решение об использовании общего имущества, а также решение о переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме, относится к компетенции общего собрания собственников многоквартирного дома.

2) Перечень вопросов, которые нужно согласовывать с собственниками с 2021 г.:

  • размещение рекламных конструкций, вывесок
  • аренда общего имущества в МКД (в первую очередь, это касается интернет — провайдеров)
  • инженерные коммуникации и многие изменения, связанные с ними (увеличение мощностей, установка кондиционеров, перенос стен и пр.)

Формы проведения ОСС:

Общее собрание собственников помещений в МКД ( ч.1 ст.44 ЖК РФ), признаётся органом управления домом. Общее собрание проводится для того, чтобы собственники помещений путем голосования принимали общее решение по злободневным вопросам содержания и управления МКД.

Общее собрание собственников жилья может быть проведено в трёх формах (ст.44.1 ЖК РФ):

    очное голосование — в присутствии собственников помещений в доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование;

заочное голосование — если собрание в очной форме не состоялось из-за отсутствия кворума (ч.1 ст.47, ст.47.1 ЖК РФ), то заочное собрание производится посредством опросного листа.

  • очно-заочного голосования — с использованием системы ГИС ЖКХ (ч.3 ст.47 ЖК РФ). Решение об использовании ГИС ЖКХ при проведении ОСС в форме заочного голосования принимается общим собранием собственников помещений (п.3.2 ч.2 ст.44, ч.1 ст.47.1 ЖК РФ).
  • Годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится ежегодно, в течение II квартала года, следующего за отчетным годом, если общим собранием собственников не установлено иное (ч. 1 ст. 45 ЖК РФ).

    • по инициативе любого из собственников (ч. 2 ст. 45 ЖК РФ);
    • по инициативе правления ТСЖ (если в доме создано ТСЖ) (п. 8 ст. 148 ЖК РФ);
    • по инициативе управляющей организации (ч. 7 ст. 45 ЖК РФ);
    • управляющей организацией, ТСЖ, ЖК, ЖСК, иным специализированным потребительским кооперативом по письменному обращению собственников, обладающих не менее чем 10% общего количества голосов собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 6 ст. 45 ЖК РФ).

    Пошаговая инструкция по проведению общего собрания с обственников в МКД

    1. Определяем инициатора собрания;

    2. Подготовка документации общего собрания

    Для проведения ОСС потребуются следующие документы:

    • Реестр собственников помещений многоквартирного дома;
    • Сообщение о проведении общего собрания собственников;
    • Бланки решений собственников;
    • Листы регистрации.


    3. Сообщение о проведении общего собрания.

    Оповестить каждого собственника помещения в многоквартирном доме о времени и месте проведения собрания следует не позднее чем за 10 дней до даты проведения общего собрания. В зависимости от того, какой способ информирования установило общее собрание, можно повесить объявление в подъезде или другом общедоступном месте, вручить уведомление под подпись каждому собственнику или направить заказным письмом (ч. 4 ст. 45 ЖК РФ).

    4. Проведение общего собрания по выбранной форме (очная, заочная, очно-заочная).

    В день проведения собрания члены инициативной группы встречают в назначенном месте и в условленное время остальных собственников помещений.

    Голосовать на общем собрании собственник помещения может как лично или через представителя. Доверенность на голосование должна содержать сведения о представляемом собственнике помещения и его представителе (имя или наименование, место жительства или место нахождения, паспортные данные) и должна быть оформлена в соответствии с требованиями п. 4 и п. 5 ст. 185 ГК РФ или удостоверена нотариально.

    Сведения о лицах, участвующих в очной части голосования, вносятся в регистрационные листы. Вне зависимости от участия в очной части голосования все собственники голосуют письменно, заполняя бланк решения.

    Бланки решения надо направить или выдать заблаговременно, а также сообщить дату, время и место приема заполненных бланков.

    Обратите внимание.

    Общее собрание не может принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня, а также изменять ее.

    Сведения о времени, дате и месте приема бланков решений, подпись собственника или его представителя. (Бланк решения без подписи считается недействительным и не принимается во внимание при подсчете голосов по результатам голосования).

    Очень важно помнить, что общее собрание правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов. Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании, пропорционально его доле в праве, а именно: 1 кв. м = 1 голос.


    5. Подсчёт голосов и оформление результатов голосования

    По общему правилу решения общего собрания собственников по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов собственников, участвовавших в этом собрании (ч. 1, п. 2 ч. 1.2 ст. 46 ЖК РФ).

    Исключение составляют (п. п. 1, 1.1-1, 1.2, 2, 3, 3.1, 4.2, 4.3 ч. 2 ст. 44, ч. 1, п. 1 ч. 1.2 ст. 46, ч. 1 ст. 136 ЖК РФ):

      принимаемые более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКД решения о выборе способа формирования фонда капитального ремонта, выборе лица, уполномоченного на открытие специального счета и совершение операций с денежными средствами, находящимися на нем, о наделении совета МКД полномочиями на принятие решений о текущем ремонте общего имущества в МКД и решения о создании ТСЖ в одном МКД;

    отдельные решения, принимаемые большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, например, решения о реконструкции многоквартирного дома, о строительстве хозяйственных построек и других зданий, о переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества МКД, о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами;

  • решения о согласии на перевод жилого помещения в нежилое при наличии в доме более одного подъезда, принимаемые большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в собрании собственников при условии голосования за принятие указанного решения собственниками помещений, расположенных в одном подъезде с переводимым помещением, обладающими большинством голосов от общего числа голосов таких собственников.
  • Счетная комиссия обрабатывает бюллетени и подсчитывает результаты голосования. Как правильно подсчитать голоса вы можете прочитать здесь .

    Состав счетной комиссии определяют собственники на общем собрании. Засчитываются только те голоса, по которым собственник выбрал в письменном решении лишь один вариант ответа. Иначе решения признаются недействительными. Если в повестке несколько вопросов – один некорректный ответ не делает недействительным все решение (ч. 6 ст. 48 ЖК РФ).

    Окончательное решение общего собрания оформляют протоколом с приложением к нему всех бюллетеней для голосования. Требования к протоколу подробно регламентированы Приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 25 декабря 2015 года № 937/пр.

    Протокол общего собрания изготавливается в сроки, установленные общим собранием собственников помещений многоквартирного дома, но не позднее чем через 10 дней после проведения собрания.

    6. Сообщение о результатах собрания

    Окончательное решение общего собрания собственников оформляется в виде протокола с приложением к нему всех бюллетеней для голосования. Инициатор собрания должен обнародовать решения, принятые общим собранием, а также итоги голосования. Для этого нужно разместить сообщение в помещении данного дома, которое определено решением общего собрания и доступно для всех собственников. Уведомить всех собственников необходимо не позднее чем через десять дней со дня принятия этих решений (ч.3 ст. 46 ЖК).

    7. Направление протокола общего собрания собственников помещений многоквартирного дома в надзорный орган

    Порядок передачи копий протоколов общего собрания собственников помещений установлен Приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 25 декабря 2015 года № 937/пр.

    Инициатор общего собрания должен предоставить оригиналы решений и протокола ОСС в свою управляющую компанию в течение 10 дней после проведения мероприятия (ч.1 ст.46 ЖК РФ).

    Управляющая организация, правление ТСЖ, ЖСК обязан направить подлинники решений и протоколов ОСС, в соответствии с ч. 1 ст. 46 ЖК РФ, в орган государственного жилищного надзора субъекта РФ, на территории которого находится многоквартирный дом, собственники помещений, в котором проводили общее собрание.

    Подлинники решений, протокола нужно передать в течение пяти дней с тех пор, как их получили от инициатора управляющая организация, правление ТСЖ, ЖК или ЖСК. Вручение нужно оформить таким образом, чтобы можно было подтвердить факт и дату получения документов ГЖИ. Кроме этого, сохраняется обязанность размещения информации об итогах ОСС:

    • на сайте Реформа ЖК
    • на сайте УК, ТСЖ, ЖСК
    • на сайте ГИС ЖКХ

    Источник